問(wèn)：十三老師好，請(qǐng)教一下：如果一個(gè)小區(qū)\/一個(gè)片區(qū)的雙拼戶型占比較多，會(huì)不會(huì)由于雙拼戶型賣不出好價(jià)格而對(duì)面積小點(diǎn)的單證戶型價(jià)格上漲造成壓制?

答：不會(huì)的，同一個(gè)小區(qū)，單證房完全走市場(chǎng)價(jià)，品質(zhì)高的小區(qū)，單證房還會(huì)因?yàn)橄∪鲍@取溢價(jià)。 雙證房則對(duì)標(biāo)單證房，以面積、品質(zhì)、數(shù)量等緯度下調(diào)價(jià)格。

問(wèn)：老師您好!手上無(wú)房票，之前考慮購(gòu)公寓以收租金為主儲(chǔ)備資產(chǎn)，但聽老師說(shuō)公寓不值得投資，現(xiàn)考慮用親戚房票，是不是雙方去律師處公證協(xié)議就可以了?請(qǐng)問(wèn)如何操作?請(qǐng)老師指教!

答：代持最大風(fēng)險(xiǎn)是人品 風(fēng)險(xiǎn)控制: 代持協(xié)議+抵押+長(zhǎng)租協(xié)議+授權(quán)委托協(xié)議四項(xiàng) 目的是證明實(shí)際出資人及產(chǎn)權(quán)人是你，代持人不能出售，你可以不經(jīng)過(guò)代持人同意出售 給代持人10%的利潤(rùn)，分期付款

問(wèn)：廣州現(xiàn)在是不是底部了 是不適合現(xiàn)在入手呢 有推薦的區(qū)域和小區(qū)嗎

答：我們就是坐在深圳這個(gè)井里，觀不到廣州的天，建議關(guān)注“十三房”公眾號(hào)，會(huì)有更多的不同城市分析。

問(wèn)：你好，十三老師，我一直是你們十三房的忠實(shí)粉絲 現(xiàn)在我的深戶大概十二月份能批下來(lái)，首付150到2,00萬(wàn)之間，沒房貸能首付三成。純投資為主，不自住的 這段時(shí)間大概看了一下(網(wǎng)上看的) 1.寶安中心區(qū)的凱旋城(80方左右)和西城上筑(75方左右) 2.南山區(qū)的前海片區(qū) 諾德假日花園 (60方左右) 3 深圳灣的太古城南(40方左右) 總價(jià)都在500-700之間 打算持有5年左右的，主要都是考慮二手房，想以租金頂部分月供，減輕壓力的 請(qǐng)問(wèn)老師，如果是你們選的話，這三個(gè)區(qū)域該怎樣排序呢?請(qǐng)老師多多點(diǎn)評(píng)一下 望十三老師多多指點(diǎn)一下，謝謝老師!

答：你關(guān)注的都是西部熱點(diǎn)片區(qū)的熱點(diǎn)樓盤，很有眼光。 但是有個(gè)問(wèn)題，這些樓盤從去年到今年一直在漲，而且是急速上漲。 舉個(gè)例子，我城市群有個(gè)粉絲去年底350萬(wàn)入了諾德假日的48平小兩房，不到一年飆到了490萬(wàn)，業(yè)主還計(jì)劃繼續(xù)拉升到520萬(wàn)。 這些熱盤靠著前海自貿(mào)區(qū)的概念，在周邊無(wú)利好落地的情況下，已經(jīng)透支了多少漲幅，恐怕不敢細(xì)算吧。 而且這些漲的太快的區(qū)域，租售比一定是跟不上的。 我認(rèn)為，818這一波之后，需要根據(jù)漲幅大小，重新規(guī)劃選籌，而不是盲目去追熱點(diǎn)。

問(wèn)：老師你好!我在三線城市有套房，貸款用的公積金，我媳婦是主貸人，征信上我沒有房貸記錄，如果離婚，買房子給媳婦，去深圳買房算白戶嗎?謝謝!

答：算，別看這些燒腦的政策，其實(shí)就抓住一個(gè)核心，有沒有貸款記錄，有則五成，否則三成。

問(wèn)：星主，你好。想咨詢您手里有100左右的預(yù)算，想在西部選一個(gè)上車盤，選在哪里比較好?另外，我和我老婆都用了貸款名額，但是沒有在深圳置業(yè)，這種情況貸款有辦理低首付的方式嗎?

答：你好，感謝贊賞! 深圳如何操作成3成首付? 1.全款抵押，找墊資公司配合 2.找渠道5+2，做2成首付貸 3.開發(fā)老人票，做接力貸 首付100萬(wàn)，關(guān)注碧海 西鄉(xiāng) 翻身地鐵邊的次新盤小戶型。

問(wèn)：十三老師您好!一家三口，深戶，有套西麗自住三房，現(xiàn)打算把民治鑫茂花園兩房出售大約400萬(wàn)，另自備子彈400發(fā)，請(qǐng)問(wèn)投資可以入手哪里呢?有沒有合適的樓盤推薦呢?能詳細(xì)些講講嗎?這幾天惡補(bǔ)了一通樓市信息，頭都是大的

答：你好，深圳投資實(shí)操邏輯： 一、堅(jiān)決看好碧海-寶中-前海-蛇口--深圳灣-深圳灣超級(jí)總部基地這條海岸線; 二、一路向西，大方向大趨勢(shì)堅(jiān)決不變; 三、1000+的產(chǎn)品，只考慮南山; 四、堅(jiān)決看好大戶型(89-180平的次新產(chǎn)品); 五、不僅看多，而且做多; 六、樓齡、地鐵、戶型、品質(zhì)、價(jià)格、學(xué)位、商業(yè)、地段必須中4-5個(gè)。 板塊選擇的先后順序： 第一類還是學(xué)位房:更看好今年漲幅不大的二梯隊(duì)學(xué)位房。 第二類是熱點(diǎn)片區(qū)沒有漲的樓盤。 第三類是碧海、龍勝、紅山、前海等片區(qū)小戶型已經(jīng)上漲，大戶型還沒啟動(dòng)的片區(qū); 第四類是熱點(diǎn)片區(qū)上漲后將購(gòu)買力擠到出到的光明、沙井這些副城的中心區(qū)域。 2個(gè)方案： 1.子彈800入手2套低價(jià)潛力盤。 2.入手1套剛改型標(biāo)的，剛需和豪宅是2套漲幅邏輯。 根據(jù)你的房票來(lái)選擇，自住注重“質(zhì)”，投資注重“量”。 1100-1600可以考慮的參考選籌： 【寶中】天健時(shí)尚，西岸官邸，金泓凱旋城，宏發(fā)領(lǐng)域，天悅龍庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等，其中幸福海岸性價(jià)比相對(duì)高一些，認(rèn)可單價(jià)8萬(wàn)左右的標(biāo)的。 【前海南片區(qū)】(南海中學(xué))：鼎太豐華四期，諾德假日，陽(yáng)光玫瑰園 【科技園】科苑學(xué)里(文華)、華潤(rùn)潤(rùn)璽四期新盤(科華)，陽(yáng)光帶濱海城(南外高新)，海怡東方花園(南外高新) 【前海自貿(mào)區(qū)】前海時(shí)代，招商領(lǐng)璽、頤灣府(目前已沒有了) 【蛇口】半島城邦四期五期新盤(南外濱海)，南海玫瑰園(育才太子灣) 【后海】蔚藍(lán)海岸二期(北師大)，后海理想雅園、海境界(育才)漾日灣畔(南二外)，太古城(深圳灣)，海怡灣(深圳灣) 【后海總部基地】紅樹西岸、中信紅樹灣(少量2房戶型) 寶安低價(jià)盤：寶中碧海花樣年、君逸世家、白金假日、財(cái)富港、圣拿威、中信灣上六座、富通城三期、玉湖灣。其中富通城性價(jià)比相對(duì)較高。 以上選籌可作為參考，能不能入手重點(diǎn)還是看價(jià)格，逢筍入。

問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)十三老師，資金總量400萬(wàn)，買鹽田區(qū)的佳兆業(yè)新房還是光明龍光玖龍臺(tái)公寓?或老師有更好的建議?

答：在我們成為土豪之前多念幾遍： 不要買公寓 不要買公寓 不要買公寓 鹽田能不能買，主要從內(nèi)生需求，外溢需求，以及深圳還有第三種需求，投資需求來(lái)看。 鹽田的主要產(chǎn)業(yè)是港口物流以及小打小鬧的旅游產(chǎn)業(yè)，前者低附加值低薪，后者帶不來(lái)購(gòu)買力。第二，外溢需求，8號(hào)線強(qiáng)連接羅湖，弱連接福田，羅湖由于寫字樓老舊，城市建設(shè)過(guò)早，歷史包袱重，產(chǎn)業(yè)只剩一些娛樂餐飲，零售，物流以及小型貿(mào)易，這些對(duì)房?jī)r(jià)都是弱推動(dòng)力。那福田人會(huì)不會(huì)買鹽田呢?對(duì)于深圳人民來(lái)說(shuō)，龍崗如果是鄉(xiāng)下，那山的那邊海的那邊的鹽田就是另一個(gè)世界，自然投資熱錢也不會(huì)進(jìn)來(lái)，所以你是外地純投資，佳兆業(yè)也不算一個(gè)好的標(biāo)的。

問(wèn)：十三老師您好!請(qǐng)問(wèn)深汕合作區(qū)的住宅值得投資嗎?

答：我非常不看好飛地建設(shè)，天然的割裂導(dǎo)致成功的概率幾乎為零。 但這塊飛地的主導(dǎo)者是深圳，又讓我有點(diǎn)不確定。 現(xiàn)在單價(jià)畢竟只有一萬(wàn)出頭，如果百八十萬(wàn)對(duì)你來(lái)說(shuō)不算錢，買一套賭一把也無(wú)所謂，買完就忘記它，等十年后再看吧。

問(wèn)：十三老師，你好，請(qǐng)教兩個(gè)問(wèn)題: 1. 本人深戶，父母55歲，可以隨遷戶口到深圳嗎 2. 父母在老家有一套純公積金貸款的房子，戶口遷至深圳可以三成首付買房嗎

答：1，可以隨遷，但需要你入深戶滿八年 2，公積金貸款不上征信，可以三成買房

問(wèn)：深業(yè)新岸線和商都為什么在寶中里漲得不多啊?就是對(duì)比西城上筑

答：深業(yè)新岸線，國(guó)企建的房子，容易老，國(guó)企的物業(yè)，保養(yǎng)不好，國(guó)企的設(shè)計(jì)，不接地氣，面積又五大三粗的，不好再正常不過(guò)。 尚都沒有比上筑差，個(gè)別戶型當(dāng)時(shí)被低估了，往上沖的多點(diǎn)，鏈家成交價(jià)有時(shí)可能是高評(píng)后的數(shù)據(jù)。

問(wèn)：十三老師好!想在深圳投資房產(chǎn);今年1月剛在華僑城香山美墅五期買了一套165平米的住宅;綜合價(jià)10萬(wàn)多一平米精裝房，現(xiàn)在還想投資一套，如果是投資住宅要找人代持(兒子單身暫時(shí)沒有名額)，那投資哪個(gè)區(qū)塊的房產(chǎn)比較好;如果是投資商業(yè)地產(chǎn)(公寓，寫字樓如何選)，又是哪些區(qū)域比較好?準(zhǔn)備資金在1000萬(wàn)～2000萬(wàn)左右;

答：你好，感謝贊賞! 深圳投資實(shí)操邏輯： 一、堅(jiān)決看好碧海-寶中-前海-蛇口--深圳灣-深圳灣超級(jí)總部基地這條海岸線; 二、一路向西，大方向大趨勢(shì)堅(jiān)決不變; 三、1000+的產(chǎn)品，只考慮南山; 四、堅(jiān)決看好大戶型(89-180平的次新產(chǎn)品); 五、不僅看多，而且做多; 六、樓齡、地鐵、戶型、品質(zhì)、價(jià)格、學(xué)位、商業(yè)、地段必須中4-5個(gè)。 七、公寓，寫字樓，小產(chǎn)權(quán)回避 板塊選擇的先后順序： 第一類還是學(xué)位房:更看好今年漲幅不大的二梯隊(duì)學(xué)位房。 第二類是熱點(diǎn)片區(qū)沒有漲的樓盤。 第三類是碧海、龍勝、紅山、前海等片區(qū)小戶型已經(jīng)上漲，大戶型還沒啟動(dòng)的片區(qū); 第四類是熱點(diǎn)片區(qū)上漲后將購(gòu)買力擠到出到的光明、沙井這些副城的中心區(qū)域。 2個(gè)方案： 1.子彈800入手2套低價(jià)潛力盤。 2.入手1套剛改型標(biāo)的，剛需和豪宅是2套漲幅邏輯。 根據(jù)你的房票來(lái)選擇，自住注重“質(zhì)”，投資注重“量”。 1100-1600可以考慮的參考選籌： 【寶中】天健時(shí)尚，西岸官邸，金泓凱旋城，宏發(fā)領(lǐng)域，天悅龍庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等，其中幸福海岸性價(jià)比相對(duì)高一些，認(rèn)可單價(jià)8萬(wàn)左右的標(biāo)的。 【前海南片區(qū)】(南海中學(xué))：鼎太豐華四期，諾德假日，陽(yáng)光玫瑰園 【科技園】科苑學(xué)里(文華)、華潤(rùn)潤(rùn)璽四期新盤(科華)，陽(yáng)光帶濱海城(南外高新)，海怡東方花園(南外高新) 【前海自貿(mào)區(qū)】前海時(shí)代，招商領(lǐng)璽、頤灣府(目前已沒有了) 【蛇口】半島城邦四期五期新盤(南外濱海)，南海玫瑰園(育才太子灣) 【后海】蔚藍(lán)海岸二期(北師大)，后海理想雅園、海境界(育才)漾日灣畔(南二外)，太古城(深圳灣)，海怡灣(深圳灣) 【后海總部基地】紅樹西岸、中信紅樹灣(少量2房戶型) 寶安低價(jià)盤：寶中碧海花樣年、君逸世家、白金假日、財(cái)富港、圣拿威、中信灣上六座、富通城三期、玉湖灣。其中富通城性價(jià)比相對(duì)較高。 以上選籌可作為參考，能不能入手重點(diǎn)還是看價(jià)格，逢筍入。

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