3月31日，新城控股（601155.SH）發布2022年年度報告。報告顯示，2022年全年新城控股實現營業收入1154.57億元。截至報告期末，新城控股總資產為4,579.07億元，歸屬于上市公司股東的凈資產為594.81億元。

盡管受到行業周期波動影響，新城控股盈利穩定：歸母凈利潤為13.94億元；扣非歸母凈利潤為7.27億元；基本每股收益0.62元/股。公司整體毛利率保持穩定，為20.03%。

在房地產行業受到多重挑戰，進入深度調整周期的背景下，新城控股的業績也受到了一定影響。不過，新城控股保持“住宅+商業”的雙輪驅動戰略聚焦，在確保財務安全的前提下，積極謀求可持續發展。

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未來增長可期

新城控股恪守財務紀律、堅持底線思維，保持穩定安全的財務基本面。報告期內，公司資產負債率為80.46%，同比下降1.66%；流動比率為0.96，速動比率為0.31；總債務為773.7億元。新城控股其他應收款427.08億元，其他應收款占流動資產比率為14.09%，呈增長態勢，短期償債能力有所提高。

不過，新城控股也提前鎖定了未來業績。2022年，新城控股實現合同銷售金額約1160.49億元，合同銷售面積約1191.52萬平方米，實現結轉收入金額1693.9億元，結轉面積1792.9萬平方米。此外截至報告期末，公司共有295個子項目在建，總建筑面積達5367.22萬平方米（含合聯營項目），公司已售未結轉面積達到2913.60萬平方米（含和聯營項目），提前鎖定未來業績。

截至2022年底，新城控股經營性現金流凈額為145.35億元，經營性現金流連續五年為正。公司在手現金余額314.63億元，在手現金額充裕。回款金額達1329億元，回款率115%，聚焦“有回款的銷售、有歸集的銷售”，回款率、歸集率位于行業前列。公司整體平均融資成本為6.52%，同比下降0.05個百分點。新城控股表示，公司在財務上的良好表現與其長期以來恪守財務紀律，堅持底線思維，以扎實的財務基本盤抵御風險不無關系。

與此同時，新城控股也通過壓降有息負債對債務結構也進行著持續優化。數據顯示，截至2022年底，期末融資余額為712.70億元，同比壓降185.97億元，有息負債水平保持低位。此外，公司合聯營權益有息負債大幅降至60.62億元，較2022年半年度繼續壓降30.82億元。

此外，在償債方面新城控股也恪守底線，保障財務結構安全可控。新城控股表示，為確保每一筆債務能夠提前或到期償付，公司會根據資金及債務到期狀況，做好相應排布。2022年全年，新城控股已經償還境內外公開市場債券127.91億元。以實際行動向資本市場展現了公司的良好信用以及長遠發展的信心。

在堅守財務安全的同時，新城控股還積極相應政府“保交樓、穩民生”的要求，落實企業主體責任，將“保交付”工作視為公司運營管理的重點工作，向保交付項目積極傾斜資源。據悉，2022年全年，新城控股已組織交付13.1萬套物業。該公司表示，2023年將圍繞“保交付、守價值、筑能力、創未來”的經營方針，全力以赴完成保交付目標。

商業板塊持續發力

新城控股在業績支撐上，商業板塊也貢獻了重要力量。一個關鍵的指標是，自2021年以來，新城控股商業持續性經營收入持續大幅超過當期利息支出。2022年年報顯示，該比例為1.64倍。

2022年，新城控股繼續聚焦“住宅+商業”雙輪驅動戰略。在此戰略下，新城控股的商業板塊不斷發力，在艱難的市場環境中持續為公司造血，對公司收益的貢獻持續提升。不僅如此，商業板塊還為公司貢獻了穩定的現金流，助力經營性現金流保持為正。

也是在這一年，新城控股實現商業運營總收入首次超百億，達到100.06億元，同比增長15.82%。此外，截至報告期末，吾悅廣場開業面積達1319.74萬平方米，出租率達95.13%；實現不含稅物業出租及管理收入92.24億元，占公司營業收入的7.99%；物業出租及管理業務毛利66.96億元，占公司總毛利由去年同期的16.83%提升至28.95%；物業出租及管理毛利率達72.60%，有助于公司抵御行業整體毛利率的下行風險。

與此同時，新城控股董事長王曉松表示，公司秉持“輕重并舉”的雙輪驅動2.0戰略，不斷擴大商業在管規模。基于對當下商業地產行業格局及用戶需求分析，新城控股將進階啟動深度運營戰略模式轉型。新城控股稱，公司將以用戶思維為根本，通過數據賦能，組織更加豐富和匹配用戶需求的商業內容，提高吾悅廣場服務能力和經營坪效，實現吾悅廣場更大價值。與傳統運營思路相比，深度運營致力于從空間運營到用戶運營、從招商思維到經營思維、從客流營造到用戶服務的轉變，構建以用戶為核心，滿足業主、商家、用戶和商管等多方價值訴求的新型價值關系。

分析指出，隨著深度運營模式落地，新城商業的競爭力或將進一步提升，加之2023年消費復蘇的預期，商業地產領域將迎來發展機會，公司商業運營收入增長可期。新城控股透露，2023年公司計劃實現商業運營總收入110億元，計劃新開業吾悅廣場及委托管理在營項目20座。

截至3月25日，公司開業、在建及擬建吾悅廣場總數量已達到198座，進駐全國141個城市，體現了公司不俗的商業運營實力。

作為示范房企，新城控股在2022年就從融資端入手，以應對復雜的市場環境。步入2023年，隨著房企再融資環境回暖，新城控股于3月13日發布2023年度向特定對象發行A股股票預案，擬向特定對象發行股票，募集資金不超過80億元。其中，24億元用于補充流動資金，其他將投向公司在建項目，保障項目交房周期和質量。

進入2023年，隨著兩會定調房地產行業，多項支持性政策逐步落地，市場信心逐漸恢復，市場預期向好，行業預計也將逐步回歸健康發展。新城控股也將持續聚焦雙輪驅動核心能力，在保障財務安全的情況下謀求進一步發展。

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