文/陳溯 龐無忌

我國房地產市場仍處于深度調整期。面對新型城鎮化的趨勢以及房地產市場供求關系的重大變化，中央提出，要加快構建房地產發展新模式。

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下一步，如何構建房地產發展新模式？如何做好保交房工作？如何滿足工薪收入群體剛性住房需求？城市老舊小區如何改造更新？

23日，住建部在一場發布會上作出回應。

保交房：全面排查、鎖定年底前應交付的396萬套住房

保交房工作是保障民生、切實保障購房人合法權益的一項重要工作，對穩定各方預期、提振房地產市場信心、防范化解房地產風險具有重要意義。

5月17日，國務院召開全國切實做好保交房工作視頻會議，對保交房工作作出了全面部署。

在23日舉辦的國新辦新聞發布會上，住房和城鄉建設部副部長董建國表示，5月17日會議之后，一系列穩市場政策措施出臺，保交房工作有序推進，各地因城施策，房地產市場出現了積極變化。

董建國表示，住建部會同國家金融監管總局組織各地進行了一次“大起底”，全面排查在建已售未交付的商品住房項目，鎖定了按照合同約定應該在今年年底前交付的396萬套住房，作為保交房攻堅戰的目標任務。

具體開展了以下幾方面工作：

一是形成政策合力。國家層面，住建部會同金融監管總局落實切實做好保交房工作總體方案要求，聯合出臺政策文件，明確打好保交房攻堅戰的工作安排，擴大城市房地產融資協調機制成效。最高人民法院針對房地產“白名單”項目審慎采取財產保全措施等問題。各城市均已按照要求制定了本市的保交房攻堅戰實施方案，明確交付計劃，并結合當地實際，逐個項目拿出處置方案，部分省份還制定了省級保交房攻堅戰工作方案，明確攻堅目標和保障措施。

二是充分發揮城市房地產融資協調機制作用。建立了國家、省、城市三級協調機制，推動符合條件的項目“應進必進”白名單，商業銀行落實盡職免責要求，“應貸必貸”給予融資支持。目前，商業銀行已經按照審批程序通過了“白名單”項目5300多個，審批貸款金額近1.4萬億元，這些資金正在按照項目的工程進度陸續發放到位。

三是“一項目一策”做好分類處置。指導各地實行“一項目一方案一專班一銀行一審計一法官”處置模式。這個模式在鄭州首先試點探索，將向全國推廣。對符合條件的項目，納入“白名單”給予融資支持，保障項目建設交付，對于資不抵債的項目，加快推進項目開發企業破產重組或清算，按照最高人民法院關于債務清償的順位規定，優先保障購房人合法權益。

四是推進項目按時保質交付。住建部建立了全國保交房信息系統，每套交付任務都做到“一合同一戶一身份證號一聯系電話”對應，將工作目標落實到戶、落實到購房人，交付一套、銷號一套。同時，指導各地切實加強項目工程質量監管，確保交付項目具備入住條件，防止出現貨不對板的情況。

對于保交房工作現階段存在的困難，廣東省城規院住房政策研究中心李宇嘉指出，一是融資協調機制已經建立，合規項目認定和進入“白名單”。但由于銷售下滑，貸款投放后可以推動已售新房竣工交付，但部分項目可能無法產生新的銷售以償還貸款，導致銀行貸款投放的積極性不高。二是開發商保交房的主體責任還待落實，只有這樣，開發商才會積極促銷、賣項目、賣資產，也才能讓銀行貸款投放有底，有償還的保障。

加快構建房地產發展新模式

黨的二十屆三中全會提出，加快構建房地產發展新模式。對于如何構建房地產發展新模式，住建部進行解讀。

住房城鄉建設部部長倪虹表示，構建房地產發展新模式，概括為四個方面：一是在理念上，深刻領會“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，建設適應人民群眾新期待的好房子。二是在體系上，以政府為主滿足剛性住房需求，以市場為主滿足多樣化改善性住房需求。三是在制度上，改革完善房地產開發、交易和使用制度，為房地產轉型發展夯實制度基礎。四是在要素配置上，建立“人、房、地、錢”要素聯動新機制。

董建國表示，房地產發展新模式的構建需要一個過程，需要不斷探索實踐，目前主要做了六方面工作。

一是完善住房供應體系，重點是增加保障性住房建設和供給，滿足工薪收入群體剛性住房需求。

二是部署各地以編制實施住房發展規劃和年度住房發展計劃為抓手，建立“人、房、地、錢”要素聯動機制。

三是有力有序推進現房銷售，指導地方選擇新的房地產開發項目，在土地出讓時就約定實行現房銷售，結合實踐制定配套政策。不少地方已經推出了一批現房銷售項目，探索商品房銷售制度改革。

四是建立城市房地產融資協調機制，推出項目“白名單”制度，以城市為單元、以項目為對象，給予合規項目融資支持，推動房地產開發企業融資從依賴主體信用向基于項目情況轉變。

五是研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度，構建全生命周期房屋安全管理長效機制。目前，上海等22個城市正在試點。特別說一下房屋養老金，個人賬戶通過繳納住宅專項維修資金已經有了，試點的重點是政府把公共賬戶建立起來。

六是建設綠色、低碳、智能、安全的“好房子”，目前在立標準、抓樣板上已經做了一些工作。

董建國表示，住建部將和有關部門密切配合，在總結前一段相關試點實踐的同時，進一步加強頂層設計，牢牢抓住讓民眾安居這個基點，加快改革完善商品房銷售以及土地、金融、財稅等基礎性制度，以改革促制度創新、以改革促新模式構建、以改革促產業發展，努力促進房地產高質量發展。

高質量實施好城市更新行動

目前，我國城鎮化率達到66.16%，城市發展也已進入城市更新階段，由過去的大規模增量建設，轉為存量提質改造和增量結構調整并重，民眾對品質生活也有了更高要求。

住房城鄉建設部副部長秦海翔表示，近年來，我國大力推進城鎮老舊小區改造、加快實施城市地下管線更新改造、積極推進城市智慧化建設，城市更新行動取得了較明顯成效。

“城市更新是一項長期任務。”秦海翔表示，下一步將以打造宜居、韌性、智慧城市為目標，建立可持續的城市更新模式和政策法規，高質量實施好城市更新行動。

在機制上，主要有三個方面：

一是要創新完善以需求為導向、以項目為牽引的城市更新體制機制。現在進入存量更新時期，主體多元、訴求多樣，情況發生了很大變化，我們要根據實際需求，推動存量優化、功能完善、品質提升。

二是要堅持“先體檢、后更新”，建立健全城市體檢和城市更新一體化推進工作機制。特別是要把體檢發現的問題作為城市更新的重點，解決群眾急難愁盼問題和影響城市的競爭力、承載力、安全性、可持續發展的短板弱項。

三是要建立政策協同機制，完善金融、財稅、土地等相關支持政策，鼓勵社會資本參與，創新城市更新的投融資模式。

在行動上，要系統推進好房子、好小區、好社區、好城區“四好”建設，主要有幾個重點：

一是繼續抓好城鎮老舊小區改造，下力氣解決好加裝電梯、停車、充電等難題，今年的計劃是，完成好5萬個以上老舊小區改造任務。在此基礎上，推動建設一批完整社區，推進老舊街區、老舊廠區等更新改造。

二是持續推進城市的“里子”工程建設，主要是地下管線，按照黨的二十屆三中全會部署要求，要加強地下綜合管廊建設和老舊管線改造升級。今年，力爭改造各類老舊管線10萬公里以上。

三是大力推進城市生命線安全工程建設，通過數字化手段，實時監測城市的供水、排水、燃氣、供熱、橋梁、管廊等各類市政設施，對安全隱患做到早發現、早預警、早處置，保障城市安全運行。

四是加強城市內澇治理，今年要完成100個城市、1000個以上的易澇積水點整治，同時加快推進城市排水防澇工程體系建設，統籌城市防洪和排澇，建立健全城市的水系、排水管網、周邊江河湖海及水庫的聯排聯調運行管理模式，提升城市的防汛能力和安全韌性水平。

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