購房計費調整，公攤部分更透明

  買一套房，公攤面積多大、得房率多高，是購房者普遍關注的話題。最近，國內部分地區針對計算公攤出臺新規：在湖南衡陽，有關部門明確從2025年起，商品房實行按套內建筑面積計價銷售；在河北張家口，相關部門發文表示“逐步推進‘取消公攤’”，引發廣泛關注。

  長久以來，國內多地普遍執行買房計算公攤面積，為何近期多地紛紛提出“取消公攤”？購房者該如何計算購房面積和“到手面積”？

  購房者對公攤面積存在疑慮

  家住北京市朝陽區的李雯莎前兩年購入了一套建于2004年的房子。購房時，房本上寫的建筑面積為66平方米，而套內實際面積只有45平方米。“兩者的面積差是公攤部分。雖然買房前就知道有公攤，但本身買的是小戶型，公攤占了20多平方米，心里還是有點難以接受。”李雯莎說。

  多數人購房時會算算公攤賬。

  根據2001年施行的《商品房銷售管理辦法》，商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。這里的“分攤的共有建筑面積”，也就是老百姓通常所說的“公攤”。

  從購房計價方式看，商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。按套內建筑面積計價，即不計算分攤的共有建筑面積。

  哪些部分算公攤？哪些部分算套內？記者了解到，一套房子的套內建筑面積包括套內使用面積、套內墻體面積和陽臺建筑面積。公用建筑面積一般由兩部分組成：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積；二是套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。

  “房屋存在‘公攤’是客觀現象，畢竟樓房不能沒有樓梯、沒有過道。”首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長趙秀池告訴記者，在中國實行房改后，購房者所持的房本上標明的是包含公攤在內的建筑面積。但是從目前的情況看，的確存在部分樓房公攤范圍不夠明晰的問題。某套房的公攤具體包含哪些部分？面積到底有多大？是否計算多了？購房者有沒有吃虧？這都是購房者存在疑慮的地方。

  來自安徽合肥的陳靖告訴記者，自己買了一套建筑面積為140平方米的電梯房，實際套內面積卻只有99平方米。“我家小區樓棟比較高，涉及計算避難層、電梯高度等，公攤面積比較大。買電梯房是為了更好的居住環境，買房時也被告知了這些因素，但沒想到二者差距這么大，難免會有‘公攤占比不合理’的想法。”

  還有的購房者認為部分住房公攤面積的計算方式不夠透明。來自山東濰坊的王力鵬買了一套建筑面積約120平方米的三居室，購房時，銷售告知公攤面積約為24平方米。收房后，他卻發現實際公攤面積與此前口徑存在明顯出入。“合同上的套內面積和我們收房后實際測量的相差了10平方米左右，也就是公攤面積不止之前說的20多平方米，這個差值主要是墻體的厚度，外墻有一半的面積算業主套內建筑面積，但當時房產銷售沒有說明，我們在簽合同時也被各種專業術語繞暈了，只能‘認栽’。”王力鵬說。

  不是零公攤，而是調整計價方式

  對一些購房者關注的公攤問題，近期部分地區“官宣”了相關新政。

  2024年12月17日，河北省張家口市住房和城鄉建設局等部門印發《關于推動房地產市場平穩健康發展的若干措施》，提出“逐步推進‘取消公攤’”；同期，湖南省衡陽市自然資源和規劃局、衡陽市住房和城鄉建設局、衡陽市發展和改革委員會聯合發布《關于全市商品房銷售實行套內建筑面積計價的通知》，明確自2025年1月1日起，衡陽市商品房銷售實行套內建筑面積計價。

  如何理解這些新措施？這是否意味著今后購房不再把“公攤面積”納入計算？

  “實際上這只是計量標準發生了變化。”趙秀池告訴記者，公攤面積客觀存在、不可能取消，部分地區提出按套內面積計價，只改變了房屋價格的計算方式。對于購房者來說，購買某一套房子的總價并不會改變。比如，若購買一套建筑面積為100平方米、套內建筑面積為80平方米的房子，其總價為200萬元。按照建筑面積計價是每平方米2萬元，按照套內建筑面積計價則為每平方米2.5萬元。“按照套內建筑面積計價，標明的單價會上漲，同時根據住房面積來征收的物業費、暖氣費等標準也沒有改變，這些費用仍是包含了公攤面積在內的。”趙秀池說。

  既然房屋總價不變，為什么要對計價方式進行調整？業內人士表示，這主要是為了讓消費者在購房時信息更加透明。

  張家口市住房和城鄉建設局相關工作人員介紹，“取消公攤”是為了鼓勵房企按套內建筑面積計價銷售，并非不計公攤成本，計價方式發生變化是為了讓消費者消費得“明明白白”。衡陽市住建局有關方面也表示，相較于按建筑面積計價，按照套內建筑面積計價對購房者而言更加直觀，能讓其直觀了解實際購買的居住空間大小，也就是購房者常聽到的“得房率”，這有利于購房者直接判斷意向房屋價值。

  在廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，政策本身是為了通過調整購房計價方式，消除購房者的信息不對稱問題，不是簡單地“取消公攤”。“按照套內建筑面積計價，能讓購房者在買房時弄清所買房屋的建筑面積、套內面積、公攤面積以及公攤了哪些部分。同時，也能有效杜絕開發商將本不應計入公攤部分的面積算入公攤，這能夠有效保障購房者的消費權益。”李宇嘉說。

  讓公攤成為“好房子”挑選標準

  那么長遠來看，是否有必要考慮徹底取消公攤？

  “客觀看來，‘取消公攤’是不成立的，也沒有實質意義，反而可能造成誤解。調整涉及公攤面積的計價方式，初衷還是讓購房者買房更加安心。況且，即便要改變包含公攤面積在內的物業費、暖氣費等計量標準，也需要漫長的立法過程。”趙秀池說。

  實際上，公攤面積大小，也影響著居民的居住體驗。

  站在購房者的角度，公攤部分越小，似乎室內居住面積越大，但這并不意味著公攤面積越小越好。在李宇嘉看來，合理的公攤對居民而言是有必要的。“比如，樓梯、電梯、大堂等部分保留一定面積，既能提高業主的居住舒適性，也相對安全。再如服務‘一老一小’的公共食堂、活動空間等，也是提高居民幸福感的重要公攤。如果沒有這些空間，盡管室內居住面積看似增加了，但事實上業主的整體舒適度也下降了。”李宇嘉說。

  業內人士表示，在推進購房計價方式更加透明的同時，消費者也可以將公攤面積作為挑選“好房子”的評價標準。比如，有些樓盤項目標注的公攤面積大，通常是因為其公共設施和公共空間較多，包括對于社區“一老一小”活動空間的設置、更寬敞的電梯樓梯等。如果業主希望居住在這樣的空間，就可以選擇這類樓盤項目。

  記者注意到，除了聚焦公攤面積，近期還有多項重磅樓市政策指向加強“好房子”建設。前不久召開的全國住房城鄉建設工作會議指出，要建設安全、舒適、綠色、智慧的好房子。在打造“中國建造”升級版重點任務中，也強調要在更大范圍推廣智能建造、綠色建造和裝配式建筑，這正是推動“好房子”建設的發力點。

  中指研究院有關人士介紹，目前全國已有多地在新供應地塊中持續優化容積率和計容規則，引導和鼓勵房企打造更優質的產品，提升購房者居住體驗。在國內不少城市，已出現多個得房率超100%的新房項目。預計后續將有更多城市繼續優化供給端政策，為“好房子”供給提供支持。伴隨“好房子”數量增長，未來有望進一步引導改善性住房需求釋放，促進樓市修復。

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