主要商業銀行批量集中調整存量房貸利率

房貸減負 促消費利民生(經濟聚焦)

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10月25日，多家商業銀行對符合條件的存量房貸利率進行批量集中調整。相關調整由銀行統一操作，絕大多數借款人不需要到銀行網點，也無須主動在手機銀行操作。調整后，存量房貸利率明顯下降，減輕了購房者房貸負擔，有利于提升消費能力、提振消費信心。

“一覺醒來，每月房貸少還近千元。”10月25日，不少購房者在社交媒體上曬出自己收到的銀行短信通知，房貸利率已經下調，還款壓力減輕。

當天，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、郵儲銀行、交通銀行等多家商業銀行，對符合條件的存量房貸利率進行了批量集中調整。這是銀行業積極落實9月29日中國人民銀行公告和市場利率定價自律機制(以下簡稱“利率自律機制”)倡議而實施的調整舉措。利率調整政策落地后，給借款人帶來什么變化？對當前經濟發展帶來哪些影響？記者進行了采訪。

總體上平均每年將能節省利息支出約1500億元，有利于提升消費能力

10月26日，上海居民曾先生在建設銀行手機銀行查到，本次存量房貸利率調整后，自己的二套房貸利率從4.45%下降至3.8%，每月節省貸款利息3000多元。曾先生說，房貸降息節省的利息支出，為自己消費和理財提供了更大空間。

目前，我國絕大部分房貸利率以貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成，10月25日銀行調整的是加點幅度。

根據中國人民銀行此前發布的公告和利率自律機制倡議，各家商業銀行原則上應在2024年10月31日前對符合條件的存量房貸開展批量調整。調整的存量房貸包括首套、二套及以上，對于加點幅度高于-30基點的存量房貸利率，將統一調整到不低于-30基點。對于部分城市仍設定了新發放房貸利率政策下限的，調整后的加點幅度需不低于下限。

記者了解到，批量調整由銀行統一操作，絕大多數借款人不需要到銀行網點，也無須主動在手機銀行操作。

建設銀行住房金融與個人信貸部住房信貸處副處長隋云飛介紹，10月25日起，借款人即可通過登錄建行手機銀行或建行智慧個貸微信小程序這兩個線上渠道，在“存量房貸利率調整”專項服務功能中，查詢利率調整結果。建設銀行也已從10月25日起，向完成本次利率調整的客戶，發送利率調整成功告知短信。

本次調整后，預計存量房貸利率將平均下降0.5個百分點左右，總體上平均每年將能節省利息支出約1500億元，惠及5000萬戶家庭、1.5億居民。

“此次存量房貸利率調整，很大程度上減輕了購房者負擔，有利于提升消費能力。”招聯首席研究員董希淼分析，普通購房者還款壓力減輕帶來可支配收入增加，可用于滿足更廣泛的消費需求，提振消費信心；對個體工商戶來說，貸款成本的降低還能為經營提供更加充裕的現金流，有利于擴大經營規模。

廣東深圳居民吳女士于2021年8月在農業銀行深圳香梅支行申請了二手房貸款，貸款發放后利率為LPR+60基點。雖然近年來LPR有所降低，但由于較高的加點幅度，吳女士仍要負擔超1.3萬元的月供，加上家庭育有二孩，日常開支壓力較大。

10月25日利率調整，農業銀行將吳女士的貸款執行利率降為LPR-30基點，下降了90基點，月供較調整前減少1200多元，每年可少還約1.5萬元。“家里負擔減輕，‘雙11’可以置辦更多東西了。”吳女士說。

由于貸款重定價日不同，部分借款人利率有望繼續下調

江蘇揚州居民王先生從事建筑行業，2021年購買二套房時，利率上浮80基點。現在每月兩套房貸總還款2萬多元。

去年以來，王先生經營的公司資金壓力加大，今年10月的房貸還款已經拖欠了幾天。10月12日，王先生看到建設銀行發布的存量房貸利率調整相關公告后，趕緊聯系江都龍川支行詢問，工作人員告知拖欠客戶也可以享受降息。經測算，王先生的房貸利率可以從4.65%下降到3.55%，每月可少還1800多元，每年可節省2萬多元開支。

隋云飛告訴記者，建設銀行充分考慮有拖欠還款情況客戶的實際困難，幫他們減輕還款壓力，本次對這類客戶與普通客戶一樣進行了批量利率調整，希望能幫助借款人早日恢復到正常還款的信用狀態。

一些借款人發現，本次利率批量調整后，自己與其他人執行的實際利率并不相同。業內人士介紹，出現這種狀況的主要原因是借款人的重定價日不同。有的人貸款重定價日是每年1月1日，有的人則是貸款放款日的對應日，這導致批量調整后不同借款人實際執行的LPR并不相同。

10月21日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布的最新一期5年期以上LPR為3.6%，較上月下降25個基點。如果借款人的重定價日為每年10月21日至10月25日，則10月25日批量調整時執行的LPR為3.6%，調整后存量房貸利率為3.3%。這部分人是最早能享受到今年LPR下降利好的群體，而其他借款人等到下個重定價日時，房貸利率有望繼續下降。

記者注意到，人民銀行此前發布的公告取消了房貸利率重定價周期最短為一年的限制。自2024年11月1日起，符合條件的存量房貸借款人在與商業銀行協商調整房貸利率加點幅度的同時，也可調整重定價周期，使存量房貸利率更及時反映LPR的變化，暢通貨幣政策傳導。

此外，目前還有部分中小銀行尚未完成存量房貸利率調整，但總體會在10月31日前全部完成。

有助于釋放剛性購房需求，促進房地產市場止跌回穩

“聽說房貸利率調整了，我想查下我現在的利率是多少，再查查下個月能少還多少錢。”10月26日，四川成都居民李女士來到建設銀行岷江支行個貸中心詢問，支行工作人員指導她在手機銀行“存量房貸利率調整”模塊進行了查詢。

工作人員告訴李女士：“您原來的利率是LPR+70基點，重定價日為每年1月1日，這次調整利率從4.9%降為3.9%，月供減少600元左右。明年1月1日LPR會重新定價，如果在此期間LPR不變的話，房貸利率將會變成3.3%，到時月供將共計減少約1000元。”

“這樣月供壓力就小多了，之前家里人覺得利息高，考慮提前還房貸，現在看來可以不用提前了。”李女士說。

李女士的情況代表了目前很多借款人的想法。董希淼告訴記者，存量房貸利率下降后，購房者對買房后新老房貸利差繼續拉大的擔憂有所減輕，有助于釋放剛性購房需求，促進房地產市場止跌回穩。

記者從某大型商業銀行了解到，10月以來房貸提前還款情況較政策出臺前的9月減少20%。近期，降低存量房貸利率等房地產政策出臺后，一線城市新房、二手房帶看量和成交量明顯上升。市場人士認為，近期房地產支持政策出臺改善了居民購房預期，疊加各地政府因城施策，房地產市場出現積極變化。

對于商業銀行來說，批量調整完成后，預計存量房貸利率下降將平均每年減少利息收入約1500億元。但新老房貸利差收窄后，提前還貸會明顯減少，有利于銀行穩定貸款規模，提高貸款質量。同時，中國人民銀行近期降低存款準備金率0.5個百分點，降低政策利率0.2個百分點，能夠降低銀行負債成本，提升銀行可持續經營能力，為銀行更好服務實體經濟提供支撐。

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